ー令和４年４月19日のマンション評価に係る第三小法廷（最高裁）判決を受けてー
概要は以下のようである。
①相続人は2012年、94歳で亡くなった父親からマンション2棟（荻窪＆川崎）を相続した。
路線価と固定資産税評価額に基づき、3億3千万円と算定し、借入金額を差し引き、相続税をゼロと申告した。
申告期限前に川崎のマンションはほぼ買値で売却している。
②それに対して国税当局は独自に鑑定し、時価を約4倍の12億7千万円と算定し、3億円を課税した。
③相続人側がこの課税処分の取り消しを求めた。
④一審、二審納税者敗訴、最高裁へ上告したが棄却、一、二審を判断を是認し、相続人側の敗訴が確定した。
【判決のポイント】
①相続税法上の違反について
時価を上回っていないので法律違反はない。
②租税法上の一般原則としての平等原則への違反について
評価通達で評価するのは、公知の事実であり、評価通達を使わないのであれば合理的な理由が必要である（合理的な理由がなければ違反となる。）
本件は、以下のとおり合理的な理由があるので国の処分は適法。
・相続人らは将来の相続税を減らすために、マンション購入、借入を企画、実施したのであるから、租税負担の軽減をも意図してこれを行ったものである。
本件のような購入や借り入れを行わない納税者との看過しがたい不均衡を生じさせ、実質的な租税負担の公平にも反するものである。
○一般的に評価通達によらない特別な理由といわれているもの
①評価通達による評価に合理性の欠如（著しい時価との乖離）
本件の場合、財産評価基本通達による通常の評価
〇甲不動産の財産評価基本通達による評価額
・ 取得価額×約２３．９％
・ 不動産鑑定評価額×約２６．５％
〇乙不動産の財産評価基本通達による評価額
・ 取得価額×約２４．３％
・ 譲渡価額×約２６．０％
・ 不動産鑑定評価額×約２５．８％
②他の合理的な評価方法の存在
③価格の乖離が生じるに至る納税者の行為の存在
本件は金融機関に対する反面調査により「賃貸不動産への投資は相続税の節税目的である」ということが判明（稟議書に記載）。
④目に余る節税スキーム的な行為の存在
相続開始9か月後に高値で乙不動産売却。
【今後留意すべき事】
① 相続直前・直後の売買（相談があった場合は直前・直後の売買は避ける）
② 相続直前に取得している場合には、事業計画（不動産投資等）に合理性が必要
③ 購入価額と相続税評価額の乖離の程度を検証
④ 目に余る節税スキーム的な行為の存在の検証
納税者が負けて考えられる今後の影響は︖
１．不動産業界→少し提案しにくくなる
２．建築業→タワーマンション建設にブレーキ︖
３．⾦融業→提案鈍る 「節税」目的ではアウト
４．税務署→ますます強気で租税回避に厳しくなる
５．納税者→同様な実行済み、実行予定のスキームの対応
この判決の影響はこれからだ
とおやま ひでゆき
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